Een verhuurder van horecaruimte kan een huurovereenkomst tegen het einde van een termijn (bij een overeenkomst voor bepaalde tijd) of tussentijds (bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd) opzeggen indien hij aannemelijk maakt dat hij de horecaruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Met ‘aannemelijk maken’ wordt bedoeld dat de rechter niet gebonden is aan de regels van bewijsrecht en dat hem een grote mate van vrijheid toekomt bij het vormen van zijn oordeel over het voldoende vaststaan van de feiten. Dat de gehanteerde maatstaven sterk uiteen kunnen lopen, blijkt uit een recente uitspraak.

Gewijzigde omstandigheden

Op 31 juli 2018 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch een arrest gewezen waarmee zij een vonnis van rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg bekrachtigt waarin werd geoordeeld dat een verhuurder het “dringend eigen gebruik” van een horecaruimte niet voldoende aannemelijk kon maken en de huurovereenkomst daarom niet kon beëindigen.

In het voorkomende geval wilde de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen om de horecaruimte na een ingrijpende verbouwing te exploiteren als ‘hoogwaardig boetiekhotel’. De verhuurder had inmiddels de nodige voorbereidingen getroffen. Hij had een aannemer een vooronderzoek laten doen naar zijn plannen, een gespecialiseerd bureau een behoefteonderzoek laten uitvoeren, en een architect schetsen laten opstellen en die laten indienen bij de betreffende gemeente.

Ondanks al deze voorbereidingen acht het Hof het onvoldoende aannemelijk dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het vooronderzoek is volgens het Hof niet specifiek toegespitst op de plannen ten aanzien van het gehuurde. Omdat het behoefteonderzoek drie jaar oud en dus gedateerd is, kan volgens het Hof niet uitgesloten worden dat de behoefte op de hotelmarkt inmiddels is gewijzigd. Omdat het schetsontwerp van het monumentale pand slechts besproken is met een stedenbouwkundige en niet ook met een monumentenadviseur, kan ook aan het schetsontwerp en het contact met de gemeente weinig waarde worden toegekend.

Realiseerbaarheid gebruik

Uit eerdere rechtspraak (De Zilvermeeuw/Victoria, Scheltema/Cornelis en Tokkie/Michael) is naar voren gekomen dat beëindiging van een huurcontract op grond van ‘dringend persoonlijk gebruik ’niet kan worden toegewezen als het voorgenomen gebruik om praktische en/of juridische redenen gronden niet realiseerbaar is. De verhuurder moet een wezenlijk belang hebben bij beëindiging van de huur en als het voorgenomen gebruik niet realiseerbaar is, ontbreekt het vereiste belang.

Uit dezelfde rechtspraak kwam ook naar voren dat de verhuurder niet hoeft aan te tonen dat alle benodigde vergunningen voor een voorgenomen verbouwing ook inderdaad zullen worden verleend. Enige onzekerheid staat dan ook niet in de weg aan beëindiging.

Nieuwe norm?

Het lijkt erop dat het gerechtshof ’s-Hertogenbosch de lat voor de verhuurder hoger heeft gelegd dan op grond van gangbare jurisprudentie te verwachten was. Als de beoordeling door het Hof de nieuwe norm wordt, dienen verhuurders goed beslagen ten ijs te komen en worden ze mogelijk gedwongen om hoge te kosten om de plannen met het gehuurde verder uit te werken, ter onderbouwing van de praktische en juridische haalbaarheid van de opzegging terwijl het tijdens het maken van de kosten nog niet zeker is of de vordering tot beëindiging wordt toegewezen.